Esta guía básica está formada por una serie de tres artículos con los que queremos responder dudas, proponerte ideas y ofrecerte todas las claves para que descubras cómo afrontar una reforma de este tipo.

Sanear, restaurar, rehabilitar, reformar o transformar espacios y edificaciones existentes son interesantes alternativas a construir una vivienda nueva. Evidentemente, no es lo mismo trabajar en un espacio o desarrollar una actividad comercial, que dormir, cocinar y relajarse. En este primer artículo, entenderemos que habitar implica una serie de condiciones a tener en cuenta –también legales– si lo que buscamos es conseguir un lugar acogedor.

En España, el encarecimiento de la vivienda en las ciudades y la crisis económica han propiciado el fenómeno de transformar espacios industriales o de uso terciario –locales comerciales, talleres, oficinas o garajes– en viviendas contemporáneas. Se trata de una opción diferente de habitar el espacio y de una oportunidad de acceder a una vivienda en un mercado cada vez más inaccesible para muchos –al tratarse de locales comerciales, talleres u oficinas, la tasación es más baja que la de una vivienda.

Hay que tener en cuenta que un local no puede ser legalmente una vivienda, mientras mantenga ese uso. Por lo tanto, el primer paso a la hora de habitar estos espacios es proceder al cambio de uso. Para ello, será necesario que el inmueble cumpla con la normativa urbanística y los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad.

Recuerda que no todo local puede ser susceptible a un cambio de uso. Por eso, es importante la fase previa de análisis del local –conocer ciertos aspectos de antemano, nos evitará cometer errores en nuestro futuro proyecto.

Estos son los factores más importantes a tener en cuenta:

1. Condicionantes urbanísticos
Lo primero que debemos hacer es consultar el Planeamiento Urbanístico del municipio en el que se encuentre el local. Normalmente, los ayuntamientos determinan una cantidad de viviendas por hectárea. Esto puede ser un primer impedimento en ciertos casos –si este límite ya se ha sobrepasado, no podremos convertir nuestro local en vivienda.

 2. Condicionantes espaciales

Los requisitos que ha de cumplir el local para convertirse en vivienda dependen de las exigencias de cada municipio y Comunidad Autónoma. En Madrid, por ejemplo, se requieren las siguientes condiciones:

  • El local deberá tener una fachada con una longitud mínima de 3 metros. Hay que tenerlo muy en cuenta antes de decantarse por un local que a simple vista puede parecer atractivo. Los locales son, generalmente, espacios con mucho fondo y poco espacio de fachada, lo que complica la distribución –si un local tiene poca fachada, se generarán muchos espacios residuales, debido a la falta de luz o ventilación.
  • La altura libre mínima del espacio debe ser de 2,50 m en, al menos, el 75 % de la superficie. En el resto, se podría reducir a 2,20 m. Los más aconsejable es ubicar los espacios de servicio –cocina, baños, despensas o trasteros– en las zonas con menor altura.Opta por conducir las instalaciones por los laterales del espacio –creando una cámara en los muros medianeros– o deja las instalaciones vistas, liberando el espacio de falsos techos y ganando centímetros de altura y amplitud.
  • La superficie útil mínima debe ser de 38 metros cuadrados; ha de contar con un salón-comedor, cocina, dormitorio y aseo. Si la superficie es menor, opta por convertirlo en un estudio, en el que la superficie necesaria debe ser de 25 metros cuadrados.En este caso, un mismo espacio ejercerá las funciones de salón, comedor, cocina y dormitorio, con el baño separado. Una distribución diáfana, con separaciones de zonas mediante estanterías o piezas de mobiliario, será la opción más acertada.
  • El local deberá contar con unos huecos mínimos para iluminación y ventilación natural.En ciudades como Madrid, por el ejemplo, el cómputo total de la superficie de huecos de iluminación no debe ser inferior al 12 % de la superficie útil; el de la superficie de ventilación natural no será inferior al 8 %.En el caso de locales comerciales, siempre podremos reconvertir los grandes escaparates en ventanas de seguridad, añadiendo elementos para dar privacidad –cortinas, estores o vidrios translúcidos. Si tu local tiene acceso a un patio de manzana trasero, podrás abrir luces a ese patio y tener ventilación cruzada.
  • La cocina deberá disponer de salida de humos independiente. La instalación de una campana extractora conectada a un conducto de extracción de humos vertical hasta la cubierta del edificio, puede conllevar un sobrecoste importante en el presupuesto.Afortunadamente, hoy en día existen alternativas, como las campanas extractoras con filtros de carbón activo, un sistema que purifica el aire mediante filtros y lo recircula al ambiente interior. Es un sistema de fácil instalación que nos permite una gran flexibilidad a la hora de elegir la ubicación de la cocina, al no necesitar un conducto al exterior.

3. Otros condicionantes:

  • Al realizar el cambio de uso de local a vivienda, tu proyecto será considerado como obra nueva –necesitarás un proyecto técnico y la correspondiente licencia; por lo tanto, tendrá que cumplir el Código Técnico de la Edificación, principalmente en los apartados de Accesibilidad, Salubridad y Prevención de Incendios.
  • En algunas comunidades es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos para proceder al cambio de uso.
  • Para ahorrarte futuros problemas, lo mejor es contar con un proyecto técnico firmado por un profesional que deberás entregar en el Ayuntamiento, que, finalmente, concederá la licencia para el cambio de uso.